A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve, por unanimidade, a rejeição de uma ação civil pública ajuizada pela Prefeitura de São José dos Campos, no interior de São Paulo, para obter a desocupação e a demolição de uma casa construída em loteamento irregular e em área de preservação permanente. No julgamento de 18 de agosto de 2026, os ministros entenderam que o município não demonstrou a existência de um interesse coletivo que justificasse o uso desse tipo de ação contra o morador. O acórdão foi publicado no dia 21 do mesmo mês.
O imóvel fica no loteamento Santa Lúcia, classificado pela própria Prefeitura como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS 1), categoria urbanística destinada à regularização fundiária. Quando o processo foi examinado pela Justiça, já tramitava na Secretaria de Urbanismo e Habitação um procedimento administrativo para regularizar a área. Para o relator, ministro Paulo Sérgio Domingues, a eventual necessidade de demolir a construção deveria ser avaliada nesse procedimento, depois da realização dos estudos técnicos pertinentes, e não por meio da ação civil pública apresentada pelo município.
Prefeitura buscou demolição de imóvel já habitado
A fiscalização municipal notificou o ocupante em outubro de 2016 por supostas infrações ao Código de Edificações e, no mês seguinte, lavrou auto de infração e multa. Um relatório de vistoria apontou que a casa estava em área de preservação permanente, próxima a um corpo d’água, mas também registrou que se tratava de uma edificação já consolidada. A ação para obter sua demolição, contudo, foi ajuizada apenas em 2021, quando o loteamento já estava submetido a um procedimento de regularização fundiária.
Na primeira instância, o pedido de demolição foi rejeitado, e o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença. A corte estadual considerou que a Prefeitura não havia demonstrado qual direito coletivo seria protegido pela derrubada daquela casa, tampouco comprovado que o imóvel estivesse em uma área de risco. Ao recorrer ao STJ, o município sustentou que a ação civil pública seria cabível para proteger a ordem urbanística e ambiental, mesmo quando a medida pretendida atingisse uma única construção irregular.
Relator critica ações de demolição propostas em série
No voto, Paulo Sérgio Domingues observou que a Prefeitura vinha ajuizando dezenas de ações individuais sob a forma de ações civis públicas, em grande parte contra moradores de baixa renda de loteamentos cuja regularização era responsabilidade do próprio poder público. Segundo o ministro, o TJSP já havia identificado que essa prática também permitia ao município tentar evitar despesas processuais que normalmente teria de antecipar, como honorários periciais e custos de diligências.
“A propositura individual em massa mascara a omissão municipal na promoção de política habitacional adequada”, afirmou o relator. Ele acrescentou que esse expediente dificulta a construção de soluções coletivas e consensuais para os conflitos fundiários, inclusive por meio das comissões criadas para tratar dessas situações.
O ministro também relacionou as iniciativas de demolição à ausência de providências mais amplas para enfrentar a ocupação irregular. Ao examinar a atuação da Prefeitura, registrou que as ações propostas vinham contribuindo para agravar a desordem urbana, pois não eram acompanhadas de medidas de regularização urbanística nem de oferta adequada de habitação social.
Regularização ainda depende de estudos ambientais
A existência do procedimento de regularização fundiária não significa, por si só, que a construção já esteja regular ou que possa permanecer no local em qualquer circunstância. Conforme os documentos examinados no processo, a regularização do loteamento ainda dependia de estudos ambientais exigidos para áreas de preservação permanente. Informações administrativas de 2022 indicavam que não havia previsão para a realização desses levantamentos.
O julgamento, portanto, não concedeu autorização definitiva para a permanência da casa nem afastou a necessidade de proteção ambiental. A decisão manteve a rejeição da ação civil pública utilizada pela Prefeitura naquele caso, diante da ausência de demonstração de interesse coletivo e da existência de um procedimento próprio para avaliar a situação do loteamento e de suas construções.
Ao negar provimento ao recurso especial, a Primeira Turma também majorou em 10% os honorários de sucumbência anteriormente fixados contra o município. Acompanharam o relator os ministros Benedito Gonçalves, Sérgio Kukina, Regina Helena Costa e Gurgel de Faria. O caso foi julgado no AREsp 2.765.693/SP.
